Le guide complet sur les autorisations d'urbanisme

Nous sommes ravis de vous présenter notre guide.

Qu'est ce qu'une autorisation d'urbanisme ?

Une autorisation d’urbanisme est une autorisation donnée par la mairie afin de pouvoir réaliser des travaux, des constructions ou des rénovations sur une parcelle.

Les travaux de petites envergures nécessitent généralement une déclaration préalable de travaux tandis qu’une construction de grande ampleur nécessite un permis de construire.

Ces autorisations permettent aussi le changement de destination. Comme par exemple, le changement d’un commerce en habitation.

Afin d’obtenir une autorisation, il est nécessaire de constituer un dossier comportant des plans, des maquettes 3D et insertions graphiques.

Vous devez aussi indiquer d’autres d’informations concernant votre projet, telle que le propriétaire de la parcelle, sa surface, son numéro nécessaire à son identification sur la commune, la surface créée, le montant des surfaces taxables créées, et plein d’autres informations obligatoires dont l’omission peut amener à un rejet du dossier par la mairie.

La constitution d’un dossier d’autorisation d’urbanisme peut sembler simple d’un premier abord mais nécessite une véritable expertise. N’hésitez pas à nous contacter, nous pouvons vous accompagner sur tous vos projets, réaliser vos plans, et ainsi vous permettre d’obtenir votre autorisation.

La déclaration préalable de travaux

Une déclaration préalable de travaux est une demande d’autorisation d’urbanisme nécessaire pour pouvoir effectuer des travaux, généralement de petites tailles ou affectant l’apparence extérieure d’une construction

Le dossier de déclaration préalable est très semblable à celui d’un dossier de permis de construire, mais simplifié.

Généralement, une construction nécessitera une déclaration de travaux si sa surface de plancher ou d’emprise au sol est supérieure à 5m² et inférieure à 20 m² (ou 40 m² si elle est située dans la zone U du PLU et considérée comme extension).

Pour les piscines, il vous faudra une déclaration préalable de travaux si sa surface est comprise entre 10 et 100 m².

Voici quelques exemples:

  •     Ajout d’une fenêtre
  •     Changement d’une porte visible depuis l’extérieur.
  •     Construction d’une piscine entre 10 et 100 m² avec abri d’une hauteur inférieure à 1,80 m ou sans abri.
  •     Construction d’un abri de jardin, d’un kiosque, d’une véranda, et pergola ou annexe sous certaines conditions
  •     Construction d’un mur dont la hauteur est supérieure à 2 m

Il n’est parfois pas nécessaire d’obtenir une autorisation pour effectuer certains travaux.

Souvent, les constructions ayant une surface de plancher ou d’emprise au sol inférieure à 5m² sont dispensées de ces formalités.

Le permis de construire

Un permis de construire est une autorisation d’urbanisme obligatoire pour mettre en œuvre des projets de constructions de moyenne et grande envergure.

Il est semblable à une déclaration préalable de travaux mais avec plus de détails, de plans et d’études à réaliser. Il est lui aussi à déposer à la mairie.

Un permis de construire est aussi nécessaire si vous souhaitez changer la destination d’un local, comme par exemple, changer une boulangerie (donc commerce) en habitation, si les structures porteuses ou les façades sont modifiées. Sinon une déclaration de travaux suffit.

Les demandes d’autorisations d’urbanisme sont très souvent réalisées par des professionnels du bâtiment, tels que les architectes, les dessinateurs projeteurs, BIM Modeleurs…

La plupart des travaux n’entrant pas dans la catégorie de la déclaration préalable de travaux nécessitent un permis de construire.

Si le projet a une surface de construction supérieure à 20 m² (ou 40m² dans certains cas), alors le permis de construire est obligatoire pour commencer les travaux.

Avec cette autorisation d’urbanisme, vous pouvez effectuer des constructions dans votre parcelle telles que des vérandas, des locaux commerciaux, un garage ou encore une maison individuelle.

Voici quelques exemples:

  • Construction d’une maison individuelle.
  • Piscine de plus de 100 m²
  • Extension de 50 m²
  • Abri de jardin de 30 m²
  • Surélévation de 60 m²

Les documents nécessaires à réaliser

Chaque projet est unique et donc les documents peuvent différer en fonction du projet.

Nous allons donc vous montrer les principaux documents demandés par la mairie en cas de demande d’autorisation d’urbanisme.

Pour une déclaration préalable de travaux ils s’étendent du DP1 jusqu’au DP8 :

  •     DP1 : Le plan de situation. Il permet de localiser la parcelle au niveau de la commune.
  •     DP2 : Le plan de masse qui représente le projet et les constructions situées dans le terrain.
  •     DP3 : Le plan de coupe. Il permet de faire apparaître le profil naturel du terrain ainsi que celui du projet.
  •     DP4 : Le plan des façades et des toitures permettant de prévisualiser la construction.
  •     DP5 : La représentation de l’aspect extérieur.
  •     DP6 : L’insertion graphique 3D qui permet de visualiser la construction ou les modifications.
  •     DP7 : Une photographie rapprochée
  •     DP8 : Une photographie éloignée

Comme vous pouvez le voir, les pièces DP7 et DP8 sont très faciles à réaliser soi même pour constituer un dossier de déclaration préalable de travaux. Le reste est cependant assez complexe à réaliser, il est très recommandé de faire appel à un professionnel pour constituer l’ensemble du dossier. En effet, des connaissances en urbanisme, en dessin technique et modélisation 3D sont nécessaires. Vous pouvez faire appel à nos services afin d’obtenir votre autorisation d’urbanisme.

Voici les principaux document à réaliser pour une demande de permis de construire , ils s’étendent du PC1 jusqu’au PC8 :

  •     PC1: Le plan de situation. Il permet de localiser la parcelle au niveau de la commune.
  •     PC2: Le plan de masse qui représente le projet et les constructions situées dans le terrain.
  •     PC3: Le plan de coupe. Il permet de faire apparaître le profil naturel du terrain ainsi que celui du projet.
  •     PC4: La notice descriptive.
  •     PC5: La représentation de l’aspect extérieur.
  •     PC6 : L’insertion graphique 3D qui permet de visualiser la construction ou les modifications.
  •     PC7 : Une photographie rapprochée
  •     PC8 : Une photographie éloignée

Là encore, les pièces PC7 et PC8 sont assez faciles à réaliser soi même pour constituer un permis de construire.

Les délais d'instruction

La mairie a un délai d’un mois pour analyser votre dossier de déclaration préalable et vous informer du résultat. Le délai est de deux mois pour une demande de permis de construire (maison individuelle ou annexe) et de trois mois pour les autres projets.

Passé ce délai, le permis ou la demande est considérée tacite. Concrètement, cela signifie que passé ce délai, sans réponse de la part de la mairie, votre demande est considérée comme approuvée.

Vous devez aussi savoir que dans certains cas, notamment lorsque vous êtes aux abords d’un monument historique ou sur un site patrimonial remarquable, le délai d’instruction est plus long.

Durée de validité d'une autorisation d'urbanisme

Que ce soit un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux, votre autorisation a une durée de validité.

Une autorisation est valable pendant 3 ans. Elle peut cependant être renouvelée.

Les frais et prix

Le dépôt du dossier à la mairie est gratuit. Cependant, il faut savoir que la constitution d’un dossier est payante. En effet, il est nécessaire de savoir constituer un dossier et utiliser des logiciels dédiés à l’architecture dont les licences coûtent plusieurs milliers d’euros.

De manière générale, les coûts pour un dossier de demande de permis de construire réalisé par un architecte sont aux alentours des 2000 €.

Chez Travoor, nos prix sont plus bas car tout se fait en ligne. Chaque projet est unique mais les prix commencent à 299 €.

Les logiciels utilisés

Il faut savoir qu’il n’y a pas qu’un seul logiciel pour réaliser un dossier d’autorisation d’urbanisme.

Un dossier contient généralement des plans, des maquettes, des photomontages et une notice pour un permis de construire.

Il faudra donc réaliser des plans 2D avec un logiciel de CAO / DAO et utiliser des logiciels de modélisation 3D.

Les logiciels pour réaliser des dossiers sont généralement assez chers, à quelques milliers d’euros la licence. Il n’existe que très peu de logiciels gratuits mais les meilleurs et les plus utilisés nécessitent d’avoir une licence payante.

Pour réaliser des plans 2D comme le plan de situation, plan de masse, plan de coupe ou plans de façades parfois, vous devrez utiliser un logiciel de DAO / CAO comme AutoCAD par exemple. Vous pouvez utiliser d’autres logiciels mais il est fortement conseillé d’utiliser AutoCAD, c’est le logiciel le plus utilisé pour réaliser ce genre de plans.

Pour la modélisation 3D, la concurrence est rude. Les principaux logiciels utilisés sont ArchiCAD, Revit, AllPlan ou encore Sketchup pour les petits projets.

Vous devez aussi savoir que certains logiciels de modélisation sont dédiés au BIM. Le BIM (Building Information Modeling) et permettent donc d’enrichir vos maquettes 3D avec des informations utiles au projet.

Vous aurez aussi besoin d’un logiciel de rendu afin d’avoir un rendu de qualité sur vos maquettes 3D.

Le panneau d'affichage

Une fois votre autorisation obtenue et avant le commencement des travaux, vous êtes dans l’obligation de mettre en place un panneau d’affichage contenant certaines informations sur vos travaux.

  •     le numéro d’enregistrement et la date de délivrance de l’autorisation ;
  •     Le nom, raison ou dénomination sociale;
  •     la nature du projet
  •     Sa superficie (surface de plancher et superficie du terrain)
  •     l’adresse du service urbanisme (mairie) où le projet peut être consulté
  •     L’information des droits de recours des tiers
  •     le nom de l’architecte sous certaines conditions

Chez travoor, nous vous envoyons le panneau d’affichage déjà rempli directement chez vous.

Le recours des tiers

Le recours des tiers contre un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux est un droit qui permet aux voisins concernés par un projet de déposer une action afin de contester la validité de l’autorisation.

Le délai pendant lequel un tiers peut déposer un recours contre une autorisation d’urbanisme est de deux mois.

Il est important de savoir que c’est la date d’affichage du panneau réglementaire sur le terrain qui met en route le délai de recours et non pas la date de l’obtention de l’autorisation d’urbanisme.

Ainsi, si la personne qui construit a obtenu son permis de construire le 10 janvier mais qu’elle n’a apposé le panneau d’affichage sur son terrain que le 16 février, alors le délai de recours des tiers commence à partir du 16 février.

Les taxes

La taxe d’aménagement est un impôt local perçu par la commune, le département et, uniquement par la région en île de france.

Vous devrez payer cette taxe si vous entreprenez des opérations de construction, reconstruction ou agrandissement de bâtiments nécessitant l’obtention d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable de travaux.

La taxe d’aménagement est due pour toute création de surface de plancher de plus de 5 m².

Pour faire simple, cette surface correspond à la somme des surfaces de chaque niveau clos et couvert d’une construction, mesuré à partir du nu intérieur des façades. Seuls les  espaces avec une hauteur de sous plafond supérieures 1,80 m sont comptés dans le calcul de cette surface.

Certains aménagements comme les piscines et les panneaux solaires, bien que non clos et non couverts, et donc ne créant pas de surface de plancher sont pourtant soumis à la taxe d’aménagement

Pour calculer le montant de la taxe d’aménagement, il faut multiplier la surface taxable de la construction créée par la valeur annuelle par m2, puis multiplier ce résultat par le taux voté par la collectivité territoriale.

L'architecte est-il obligatoire ?

Vous pouvez être dispensé du recours aux services d’un architecte dans certaines situations.

Voici les conditions nécessaires pour pouvoir réaliser un dossier de demande d’autorisation d’urbanisme tel qu’un permis de construire ou un dossier de déclaration préalable de travaux:

  • Vous devez être une personne physique, c’est-à-dire un particulier et non une entreprise.
  • Réaliser une construction pour vous-même
  • Réaliser une extension, construction ou élévation qui n’a pas pour effet de porter la surface de plancher totale du bâtiment existant  à plus de 150 m2.

Le certificat d'urbanisme

Le certificat d’urbanisme est un document qui vous informe des règles applicables sur un terrain et permet de savoir si un projet est réalisable. Il ne s’agît pas d’une autorisation d’urbanisme.

Il existe deux types de certificats d’urbanisme : les certificats d’information et le certificat opérationnel.

Le premier est le certificat d’urbanisme d’information. Il vous informe : 

  • Des règles applicables sur un terrain comme le PLU (plan local d’urbanisme) par exemple.
  • Des limitations administratives (droit de préemption, de zones de protection de monuments historiques etc.)
  • Des taxes et participations d’urbanisme, comme la taxe d’aménagement par exemple.

Le second certificat est le certificat d’urbanisme opérationnel, en plus des informations du certificat d’information, il vous indique si le terrain peut être utilisé pour un projet bien défini.

La mairie a un délai d’un mois pour vous fournir un certificat d’information et un délai de deux mois pour un certificat opérationnel. 

Un certificat d’urbanisme a une durée de validité de 18 mois après sa délivrance.

Le règlement (PLU)

Votre projet doit respecter certaines règles afin d’être approuvé par la mairie.

En France, le plan local d’urbanisme (PLU), ou le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI), est le principal document de planification de l’urbanisme au niveau communal ou intercommunal